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如前所述，我們未來將越加依賴以改劃土地的方法來增加房屋供應。然而，相比於以公開招標方式出售的
地皮，由私人發展商申請改劃的用地的發展週期截然不同。

以迎海和天晉IIIA及IIIB兩個已落成的項目為例，前者由發展商以改劃土地的方式發展，由前期至落成耗時至少23年。相
較之下，天晉IIIA及IIIB發展自政府賣地計劃所出售的地皮，由前期至竣工僅需五年時間。兩者的差距，是因為於施工開始
前，土地需經過一段漫長的時間，才能成為可供發展的熟地。
迎海的發展可追溯至90年代，當時地產商購入了位於烏溪沙的農地，由於該用地最初按其《分區計劃大綱圖》被劃作非
住宅用途，因此發展商需要先對大綱圖進行修訂並得到批准才能發展住宅。1997年，經修訂的《分區計劃大綱圖》獲城市
規劃委員會（城規會）批准。根據香港的土地管理政策，發展商除了要與城規會交涉，亦需另外向地政總署申請修訂地契。
若地契修訂後令土地價值增加，便需繳付地價差額。該過程往往需要發展商與政府展開冗長的談判及磋商。以迎海為例，
雙方就地契修訂及補地價的磋商過程共耗12年，最終於2009年解決。該項目於2010年開始動工，分階段竣工，直至2016年
正式落成。換句話說，土地發展過程虛耗了將近20年的時間，主要用於土地改劃，以及地契修訂與補地價的磋商。
與此同時，天晉IIIA及IIIB的發展商於2011和2012年直接通過公開招標購入地皮，2013年開始施工，並於2016年落成項目。

為了根據項目可以供應的單位數目與項目發展所需的時間來估量投入及回報程度，我們可以將單位總數除以發展所需的年
期（即房屋產量）。迎海項目可提供3,500個單位，發展需時23年，即房屋產量為每年152個單位。用相同的計算方法，天
晉IIIA及IIIB的房屋產量為每年205個單位。

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