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過去五年間（2015–2019年），政府主要依賴更改規劃用途的方式，將其他用途的地皮改劃為住宅用地，以增加住宅用
地的供應。同期落成的私人住宅有30%來自改劃土地。

然而，更改規劃用途並不會產生任何新土地。隨著更多地皮被改劃為住宅用地，增加土地供應必須另闢蹊徑。我們預
期2020至2024年間，由港鐵公司及西鐵批出的鐵路物業發展項目將佔最高比例的落成量（25%）。

展望2025至2029年，我們的土地供應將非常不足，土地來源的選擇亦極為有限。重建項目在本質上緩慢費時，預期
難以在短期內提供大量住宅供應。此外，鐵路上蓋的土地儲備亦將於未來十年間日益稀缺(見圖12)。另一方面，大部
分的填海計劃亦遇到不同的阻礙。

雖然最理想的解決方案是開發新發展區或新市鎮，以獲取大片能有完善規劃的土地，但從最近的2020至21年度財政預算
案演辭中可見，新發展區或新市鎮的發展均有延緩。例如，與去年相比，用以描述古洞北∕粉嶺北新發展區時間表的
措辭，已從「首批公營房屋將於2026年落成」改為「預計居民可在2027年遷入首批公營房屋單位」。此外，元朗南新
發展區所公布的時間表也從「目標是首批居民於2026年遷入」變為「爭取第一批公營房屋單位在2028年落成」。

在別無他選的情況下，不得不再依賴土地改劃。然而，隨著政府在過去幾年積極推動土地改劃的措施，目前較
容易改劃的土地應已被改劃，剩下的皆為較難處理的個案。實際上，政府改劃土地的進度於2019年已大幅減慢
(見表3)，而由私人發展商主導的土地改劃亦因政府繁瑣的行政程序而被拖慢了步伐。 (見圖13及14)

此外，在缺乏整體規劃及未能大幅提升配套基建的情況下，這些個別的土地改劃將難以支持高密度的住宅發展。事實
亦證明，在首階段被評估為適合作公營房屋發展的「棕地」群，據最新立法會文件連同周邊土地佔地約63公頃，但亦
只能提供約20,000個單位。

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