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5圖30. 香港的工業及物流空間類型資料來源：第一太平戴維斯及世邦魏理仕研究部一般倉庫• 欠缺溫度控制• 地積比率低在港供應不足分層廠房的倉儲空間• 樓底矮、樓面負荷量低現代物流中心• 設有出入斜路• 樓面面積大• 樓底高、樓面負荷量大凍倉• 設有溫度控制的倉儲• 欠缺出入斜路• 改裝自現有的分層廠房如前所述，物流業的發展長久以來一直受土地不足所制約，而這正是政府缺乏策略性經濟及行業發展藍圖的直接後果。我們將於下文深入探討物流業所面對的土地短缺問題。香港的物流設施大致可分為四類：一般倉庫、分層工廠大廈內的倉儲空間、現代物流中心以及凍倉（圖30）。由於客戶對物流服務的及時性、安全性、狀態監測及增值服務方面的期望越來越高，一般倉庫及傳統的分層工廠大廈已難以滿足現代物流營運商的要求。分層工廠大廈是香港工業時代的設計，通常樓底較矮、樓面負荷量亦偏輕，故比較適合輕工製造業而非物流業使用。分層工廠大廈上層只能依賴電梯進出，惟老舊電梯的載荷限制令其無法滿足現時物流業需求。通過出入斜路直達上層是比較理想的做法，但舊工業區内很少有建築配備出入斜路。一般倉庫的設計可以滿足基本貨車裝卸的要求，但卻不具備現代物流通常需要的溫度控制功能。本地物流業面對的土地限制本地物流業面對的土地限制44